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Isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital para quitar financiamento de outro imóvel

A isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital nas operações de alienação de imóvel se aplica às hipóteses de venda de imóvel residencial, com o objetivo de quitar débito remanescente de aquisição de imóvel residencial já possuído?

Tributo

A Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça, Recurso Especial nº 1.469.478-SC, Relator Min. Herman Benjamin, Rel. para acórdão Min. Mauro Campbell Marques, por maioria, julgado em 25/10/2016, DJe 19/12/2016, entendeu que a isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital nas operações de alienação de imóvel prevista no art. 39, da Lei nº 11.196/2005 se aplica à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante.

“A controvérsia teve por objeto definir se o comando do art. 39 da Lei nº 11.196/2005 foi violado na regulamentação feita pela Instrução Normativa RFB nº 599/2005, especificamente em seu art. 2º, § 11. “O dispositivo legal citado trata de hipótese de isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital nas operações de alienação de imóvel e o dispositivo normatizador sobre a sua inaplicabilidade nos casos de os valores serem usados para a quitação de aquisições à prazo ou prestações de imóveis residenciais já possuídos pelo alienante.”

Com efeito, é de sabença geral que a grande maioria das aquisições imobiliárias das pessoas físicas é feita mediante contratos de financiamento de longo prazo (até trinta anos). Outro ponto de relevo é que a pessoa física geralmente adquire o “segundo imóvel” ainda “na planta” (em construção), o que dificulta a alienação anterior do “primeiro imóvel”, já que é necessário ter onde morar.

A regra então é que a aquisição do “segundo imóvel” se dê antes da alienação do “primeiro imóvel”. Sendo assim, a finalidade da norma legal é mais bem alcançada quando se permite que o produto da venda do imóvel residencial anterior seja empregado, dentro do prazo de 180 (cento e oitenta dias), na aquisição de outro imóvel residencial, compreendendo dentro deste conceito de aquisição também a quitação do débito remanescente do imóvel já adquirido ou de parcelas do financiamento em curso firmado anteriormente.

Outrossim, a necessidade de interpretação restritiva das normas isentivas também não socorre a Fazenda Nacional, isto porque a literalidade da norma insculpida no art. 39, da Lei nº 11.196/2005 exige apenas a aplicação do “produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

Efetivamente, não há qualquer discrímen que estabeleça literalmente o momento da aquisição onde será aplicado o capital da venda. Outrossim, não há registro na lei de que as aquisições de que fala sejam somente aquelas cujos contratos ocorreram depois da venda do primeiro imóvel residencial. Tudo isso aponta para a ilegalidade do art. 2º, §11, I, da Instrução Normativa-SRF nº 599/2005.

Diário das Leis Julho de 2019.

Diego Garcia Silva* O autor é Advogado em Belo Horizonte, MG. Sócio diretor do grupo Ciatos Reestruturações Empresariais. Especialista em Direito Privado, Direito Tributário e Gestão Fiscal. Master de Business Administration e Consultor Financeiro e Tributário de empresas de diversos segmentos.