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ROTINA CONTÁBIL, ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS, ROTINA FISCAL E TRIBUTÁRIA E AFINS

Condomínio, sua criação, natureza jurídica, conceito, cadastro no CNPJ, INSS, PIS e FGTS

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Conceito e natureza jurídica do condomínio

É importante termos a compreensão do tipo de entidade em que estamos trabalhamos. Para tal, neste tópico serão apresentados conceitos, bem como a natureza jurídica e outras especificidades de Condomínios Residenciais ou Comerciais.

Conceito

A palavra condomínio, em seu aspecto jurídico, nada mais representa do que uma comunhão de direitos e deveres, com interesse sobre um determinado bem.
O condomínio, tem origem do latim condominium, que ocorre quando existe um domínio de mais de uma pessoa simultaneamente de um determinado bem, ou partes de um bem. O condomínio é a copropriedade, onde existem diversos proprietários titulares de direitos sobre determinado bem.

Tem-se o condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, e todas envolvidas têm igual direito, de forma ideal, sobre o todo e cada uma de suas partes. Sendo assim, o poder jurídico atribuído a todos na sua integralidade. Cada condômino tem assegurada uma fração, ou quota da coisa.

O condomínio edilício (artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil) é aquele em que há partes COMUNS e partes EXCLUSIVAS, ao passo que no condomínio tradicional existem diversos proprietários onde todos detêm a propriedade em comum, sem individualizações.

A jurista Maria Helena Diniz conceitua o condomínio da seguinte forma:

“É uma combinação de propriedade individual e condomínio, caracterizando-se juridicamente pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício forçosamente comuns, como o solo em que está construído o prédio, suas fundações, pilastras, área de lazer, vestíbulos, pórticos, escadas, elevadores, corredores, pátios, jardim, porão, aquecimento central, morada do zelador, etc.”

Cada condômino tem uma fração ideal do condomínio, que representa a parte que o dono do apartamento tem no terreno em que está construído o prédio. Cada proprietário de fração autônoma (apartamento, sala de utilização profissional, garagem) pode usar livremente das partes comuns, atendendo à sua destinação e não prejudicando a comunhão.

Assim, todos os proprietários podem dispor e usar livremente de todas as partes comuns, desde que respeitando sua destinação, de modo a não prejudicar a coletividade. Por sua vez, a propriedade particular constitui-se pelas unidades ou apartamentos autônomos, delimitados pelas paredes divisórias. Cada proprietário tem domínio único e exclusivo sobre suas partes ou dependências.

Temos dispositivos do Código Civil Brasileiro que tratam sobre o tema. Vejamos:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no sol o e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.”

Natureza Jurídica

O Condomínio é uma espécie de entidade bem típica, considerando sua natureza jurídica. Não possui personalidade jurídica, não exerce atividade econômica, com ou sem fins lucrativos. Os condomínios são equiparados a empresa no que tange a obrigatoriedade de inscrição no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica – CNPJ.

Tal obrigatoriedade se mostra necessária, visto que o condomínio, apesar de ter uma natureza jurídica própria, não pode se confundir com seus proprietários, no caso, os condôminos. Assim, claro que seria necessário a individualização do condomínio junto à Receita Federal. Outro ponto de suma importância é o fato de que o Condomínio vai contratar funcionários, motivo pelo qual é necessário seu registro no CNPJ.

CRIAÇÃO DO CONDOMÍNIO.

Os Condomínios são criados a partir de uma convenção, pautada no Código Civil Brasileiro, Lei Federal nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002 e pela Lei dos Condomínios, Lei Federal nº. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

Segundo esta última lei, temos:

Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

[...]

Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.

§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.

§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;

b) o destino das diferentes partes;

c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;

d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custei o e para as extraordinárias;

e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;

f) as atribuições do síndico, além das legais;

g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

h) o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;

i) o quorum para os diversos tipos de votações;

j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;

l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;

m) a forma e o quorum para a aprovarão do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.

§ 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas.”

Por sua vez, o Código Civil Brasileiro prevê:

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e t orna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o m odo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V - o regimento interno.

§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição o em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. Vimos assim, que o condomínio deve ser composto através de um documento público ou privado, denominado CONVENÇÃO.

Outrossim, vimos que ele pode ser criado por ato de vontade “intervivos” ou por testamento.

Cadastro no CNPJ
Apesar de não ter a mesma natureza jurídica de outras entidades, que exploram atividade econômica, com ou sem fins lucrativos, como as empresas em geral, o Condomínio é obrigado a fazer sua inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica do Ministério da Fazenda (CNPJ/MF), tendo em vista algumas obrigações que o mesmo tem que cumprir.

A Obrigatoriedade de inscrição do Condomínio do CNPJ/MF está regulamentada pela Instrução Normativa SRF nº. 200/2002, art. 12, assim como pelo Decreto 3000/99.

Tal obrigatoriedade se mostra necessária, visto que o condomínio, apesar de ter uma natureza jurídica própria, não pode se confundir com seus proprietários, no caso, os condôminos. Assim, claro que seria necessário a individualização do condomínio junto a Receita Federal. Outro ponto de suma importância é o fato de que o Condomínio vai contratar funcionários, motivo pelo qual é necessário seu registro no CNPJ/MF.

Cadastro no INSS
Pelo mesmo motivo acima exposto, ou seja, a contratação de funcionários, o Condomínio deve cadastrar-se no INSS, desde o momento de sua criação. No caso do INSS, o Condomínio se iguala às empresas em geral, vez que tem obrigação de contribuir, da mesma forma para o INSS como estas últimas.

Cadastro no FGTS/PIS
Do mesmo modo, o Condomínio deverá se cadastrar na Caixa Econômica Federal, com o intuito de regularizar a situação de seus funcionários no Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e no Programa de Integração Social (PIS).

Para a inscrição junto ao FGTS, o Condomínio deverá fazer seu certificado eletrônico, que será sua identidade perante à Conectividade Social, devendo ser assinado pela Autoridade Certificadora, a Caixa Econômica Federal (CEF). A certificação é feita, privativamente, pelo representante legal da entidade, munido de documentação legal comprobatória da constituição do empreendimento, bem como de seu ato de nomeação.

Na CEF este deverá assinar, na presença de empregado responsável pelo cadastro, o termo de adesão à Conectividade Social.