Francisco Egito Contabilidade
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ROTINA CONTÁBIL, ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS, ROTINA FISCAL E TRIBUTÁRIA E AFINS

Inadimplemento da taxa condominial e mecanismos de cobrança

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Antes de adentrarmos na parte do conhecimento técnico jurídico referente à cobrança da taxa condominial, torna-se relevante explicar o porquê do aumento desenfreado do número de devedores de taxas condominiais no País.

Importa notar que o aumento da inadimplência está intimamente ligado ao fato de que, no primeiro trimestre de 2018, aproximadamente 27 milhões de pessoas estavam desempregadas ou trabalhando menos do que poderiam ou gostariam.

O ponto central da divulgação do IBGE neste trimestre foi referente à subutilização da força de trabalho, que chegou a 24,7% no 1º trimestre de 2018, atingindo 27,7 milhões de pessoas. Esta é a taxa mais alta da série iniciada em 2012. A taxa de desemprego no 1º trimestre foi divulgada pelo IBGE no mês passado e ficou em 13,1%, atingindo 13,7 milhões de brasileiros.

Utilizando como parâmetro o crescente número de condôminos inadimplentes, sirvo-me do presente para disponibilizar um trecho do estudo do Sindicato do Setor Imobiliário do Estado de São Paulo (SECOVI-SP) no mês de junho de 2018, senão vejamos:

‘De acordo com o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, foram protocoladas na cidade de São Paulo 1.019 ações por falta de pagamento nos condomínios em junho, aumento de 19,7% em relação ao mês anterior, que registrou 851.

Diante disso, sugere-se ao síndico representante legal do condomínio contratar o serviço de assessoria jurídica (escritório de advocacia) visando à cobrança das taxas condominiais, nas esferas extrajudiciais e judiciais, a fim de diminuir o crescimento da inadimplência nos condomínios horizontais e/ou verticais.

Ressalta-se que há diversas normas, regulamentação e legislação que dispõem sobre os condomínios. Entre as mais importantes, destacam-se: Lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias; Lei 10.406/2002, que institui o Código Civil brasileiro; Convenção do condomínio e Regimento interno, que possuem normas referentes às relações entre os condôminos, procedimentos administrativos e regulamentos inerentes ao funcionamento do condomínio e Código de Processo Civil, Lei 13.105/2016, que trouxe mudanças importantes para a cobrança da taxa condominial.

O ordenamento jurídico dispõe que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, recolhendo, nos prazos previstos da Convenção e/ou Assembleias, a quota-parte que lhe couber em rateio.

Em verdade, considera-se inadimplente o condômino que não efetuou o pagamento até o último dia do vencimento da taxa condominial. Dessa forma, além do valor referente à taxa condominial, incidirá no montante da dívida os seguintes acréscimos: juros (superior a 1%, desde que previsto em convenção), multa (de até 2% sobre os débitos devidos, conforme artigo 1.336, parágrafo 1º do Código Civil), correção monetária e honorários advocatícios (conforme convenção do condomínio, encontrando respaldo no artigo 395 do Código Civil brasileiro).

Outrossim, o condômino que deixar de cumprir reiteradamente o dever de pagar sua taxa condominial estará sujeito à aplicação de multa em até cinco vezes o valor do condomínio, após deliberação da assembleia que reúna ¾ dos condôminos, senão vejamos o artigo 1.337 do Código Civil:

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Anota-se que o síndico, por intermédio da sua assessoria jurídica, deverá realizar a cobrança dos condôminos inadimplentes de forma ágil na esfera extrajudicial, negociando o pagamento da taxa condominial de acordo com as possibilidades do relatório de inadimplência do condomínio.

Ressalta-se que a intenção neste momento não é privilegiar o devedor, e sim entender o porquê este não foi capaz de efetuar o pagamento da taxa condominial dentro do prazo ajustado em Convenção. Isto posto, torna-se necessária uma atuação proativa e humanizada da assessoria jurídica no tocante à negociação da dívida condominial.

Partindo da premissa de que a cobrança na esfera extrajudicial tem como finalidade oportunizar aos condôminos e síndico uma relação amistosa, recomenda-se realizar duas tentativas de composição consensual/extrajudicial. Nesse contexto, a assessoria jurídica irá enviar duas notificações ao condômino inadimplente, conforme se verifica a seguir: a primeira notificação será enviada a partir do vencimento da taxa condominial até quinze dias do momento do vencimento do título; por conseguinte, o escritório de advocacia deverá encaminhar a segunda e última notificação extrajudicial, cujo período não poderá ultrapassar 30 dias do vencimento da taxa condominial. Sem sombra de dúvidas, não logrando êxito no tocante às providências adotadas para quitação das taxas condominiais em atraso, a assessoria jurídica do condomínio deverá ingressar em juízo (ação de execução), a fim de que o condômino seja compelido a efetuar o pagamento da dívida no prazo de 3 dias, e no caso de não haver o pagamento espontâneo da dívida, o juiz poderá determinar a penhora do imóvel ou de outro bem, conforme artigo 835 do Código de Processo Civil em vigor.

Com efeito, o crédito referente à taxa condominial (ordinária ou extraordinária), previstas na respectiva convenção ou aprovada em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, constitui título executivo extrajudicial, conforme Artigo 784, Inciso X do Código de Processo Civil.

Nada impede que na ação de execução conste a inclusão dos créditos vencidos durante o ajuizamento. Caso tenham por objeto o cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor. Sendo assim, serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, no curso do processo, caso o devedor deixe de pagá-las ou de consigná-las.

A respeito do prazo de prescrição para o ajuizamento da ação de execução, aplica-se a regra do artigo 206, Parágrafo 50, Inciso I, do Código Civil, considerando o prazo de cinco anos a contar do dia seguinte ao vencimento da taxa condominial. Gera-se, pois, a pretensão do ajuizamento da ação de execução diante do inadimplemento da taxa condominial, fazendo surgir, a partir daí a pretensão condenatória, surgindo a contagem do prazo prescricional. Em outras palavras, o condomínio deverá ingressar em juízo dentro do prazo previsto em lei, caso contrário, torna-se sem efeito o resultado pretendido.

Ademais, permite-se ao condomínio ingressar em juízo no âmbito dos juizados especiais cíveis, consoante a Lei 9.099/ 95, combinado com enunciado 9, do Fórum Nacional dos Juizados Especiais Cíveis (FONAJE) e artigo 1063 do Código de Processo Civil, implicando ao condomínio o acesso ao poder judiciário independentemente, em primeiro grau de jurisdição, do pagamento de custas, taxas ou despesas.

À guisa de conclusão, consta-se que não é conveniente deixar acumular a dívida referente à taxa condominial, haja vista que o Código de Processo Civil inseriu a referida taxa como título executivo extrajudicial, oportunizando a penhora do patrimônio do devedor. Dessa forma, torna-se prudente ao condômino assumir o compromisso referente ao pagamento da taxa condominial dentro do prazo de vencimento. 

Diário das Leis, setembro de 2018