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ROTINA CONTÁBIL, ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS, ROTINA FISCAL E TRIBUTÁRIA E AFINS

Infiltração: Como agir para eliminar o problema e o dever de indenizar os danos

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Respeitar regras é essencial à boa convivência

Todos sabem o transtorno que causa uma infiltração ou goteira que danifica um apartamento, sala ou loja, bem como os móveis, armários, portas, pisos e equipamentos que entram em contato com a água. Muitas vezes acaba em mofo, que afeta a saúde daqueles que utilizam o imóvel.

O visual das paredes manchadas e danificadas deprecia o valor do imóvel e causa prejuízos, sendo comum os pretendentes à locação ou compra rejeitarem qualquer transação por ter receio da dificuldade em solucionar o problema. Sendo a infiltração proveniente do próprio imóvel, a solução é simples, pois cabe ao seu proprietário consertar.

A situação se complica quando a infiltração ou goteira é originada do imóvel vizinho e este ignora que tem a obrigação legal e moral de consertar o defeito e de indenizar todos os danos causados.

Nesse caso, constata-se situações irritantes, constrangedoras que acarretam até desgaste emocional naqueles que são prejudicados pelos defeitos provocados pelo imóvel vizinho.

Viver em condomínio exige maior respeito ao próximo

Grande parte da população, em busca de segurança e tranquilidade, tem optado por morar em condomínios, sendo que ao ter uma unidade que é interligada a outras a lei exige a observância a regras de conduta, que são essenciais para assegurar a boa convivência. Ignorar essas regras resultaria em conflitos e prejuízos para todos.

Todo edifício é composto de unidades autônomas (apartamentos, salas ou lojas) de uso privativo de seus ocupantes e áreas ditas comuns (área de lazer, corredores, garagem, telhado, etc.), pertencentes a todos os coproprietários. Diante disso, todos os danos e defeitos provenientes das áreas ou equipamentos comuns, devem ser reparados pelo condomínio. É o caso de vazamento proveniente da coluna d’água do prédio (prumada), da fachada do edifício para dentro das paredes da unidade ou do telhado.

Cabe ao síndico providenciar o conserto imediatamente, bem como convocar a Assembleia Geral para aprovar o valor da quota extra para custear os reparos necessários. Todas as despesas serão quitadas por todos os condomínios, não tendo esses o direito de alegar falta de recursos para deixar de fazer os reparos e consertar a unidade prejudicada.

O bom senso resolve o problema

Com o passar do tempo, ou mesmo em decorrência do mau uso da propriedade é comum uma unidade autônoma passar a sofrer infiltração proveniente do imóvel vizinho.

Por uma questão de bom senso e educação, para solucionar o problema, bastaria ao proprietário da unidade causadora da infiltração providenciar o conserto. Mas lamentavelmente, em muitos dos casos, essa situação transforma-se num pesadelo, pois o responsável pelo reparo passa a evitar o vizinho, chegando inclusive a alegar que o problema não é de sua responsabilidade.

A lei obriga ao proprietário de qualquer imóvel a consertar o defeito que esteja prejudicando o vizinho, pois proíbe o mau uso da propriedade.

A ninguém é dado o direito de manter ou utilizar um imóvel de forma a prejudicar o seu vizinho. Se o imóvel apresenta focos de infiltração que danifica a propriedade vizinha, cabe ao seu proprietário consertá-los, bem como consertar o imóvel vizinho, restituindo seu estado anterior de forma a deixá-lo perfeito, o que inclui pintura nova e completa de todos os cômodos atingidos (teto e paredes) para igualar a pintura aos demais cômodos que estejam intactos, reposição de piso, azulejos, portas, tapetes, armários, etc.

É inadmissível a pretensão do responsável pelo dano querer pintar só uma parede, deixando as demais paredes com a pintura velha diferente da nova.

Perícia apura a responsabilidade

Em alguns casos pode haver dúvida quanto a quem cabe a obrigação de reparar os danos decorrentes de uma infiltração. Neste caso, recomenda-se a realização de uma perícia técnica, feita por um engenheiro/ perito, a fim de apurar a origem do vazamento/foco de infiltração, bem como a responsabilidade pelo reparo. Para orientar na condução da solução é interessante um advogado especializado orientar e redigir o documento que formalizará o acordo e como será realizada a obra e a indenização conforme o perito apurar.

Sendo detectado a quem cabe responder pela solução da infiltração, sua inércia em cumprir com sua obrigação pode acarretar em sérios problemas e ônus financeiros que se agravam com o passar do tempo.

Direito de vizinhança: aplicação de multa e o processo judicial

O proprietário ou inquilino prejudicado poderá ajuizar uma ação judicial contra o responsável, pleiteando indenização por todos os danos provocados em seu imóvel, bem como dos móveis e equipamentos atingidos pela infiltração, sob pena de o responsável pagar multa diária arbitrada pelo juiz, caso não cumpra sua obrigação de consertar e indenizar os danos, conforme determinam os artigos 186, 187 e 927 do Código Civil (CC).

Vale destacar que o dever de indenizar nos termos dos artigos supracitados é amplo, exigível em qualquer circunstância, ou seja, o responsável pelo dano ou lesão, responde independentemente de culpa ou dolo.

A lei repudia o uso nocivo da propriedade, sendo que o síndico (caso a convenção autorize) ou a assembleia geral pode(m) aplicar multa de até 5 vezes o valor da quota de condomínio contra aquele que se recusar a eliminar o vazamento. Ninguém do condomínio pode utilizar sua unidade de forma a causar prejuízo ao sossego, à saúde e à segurança. Assim dispõe o art. 1.336, IV, que determina como dever do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

Solução para imóvel distante

Já o art. 1.277, conjugado com o art. 1.228, § 2º, do CC, são mais amplos contra o uso nocivo da propriedade, proibindo toda e qualquer interferência prejudicial aos vizinhos, seja no edifício ou de outro imóvel distante dezenas de metros, em decorrência de sua má utilização.

Neste caso, se a pessoa não consegue dormir por causa do barulho do ar condicionado da loja vizinha ou que tem a sua saúde atacada pela poeira, fuligem, barulho e cheiro de tinta da oficina ou restaurante localizado no mesmo quarteirão onde reside, podem perfeitamente solicitar em juízo que esse problema seja eliminado.

Do Diário das Leis Julho de 2018

Kênio de Souza Pereira*