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ROTINA CONTÁBIL, ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS, ROTINA FISCAL E TRIBUTÁRIA E AFINS

Convenção de condomínio: especificações e regras

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Conceito

A convenção é o ato normativo do condomínio, que regula as relações, disciplina as normas de convivência e as sanções aos condôminos.

Discrimina e individualiza as unidades de propriedade exclusiva, determina a fração ideal das unidades, o fim a que as unidades se destinam, o modo de pagamento das contribuições dos condôminos, o fundo de reserva, a forma de administração, a competência das assembleias, a forma de convocação e o quórum mínimo exigido para as deliberações.

Algumas questões são essenciais, como por exemplo:

i) a quota proporcional e a maneira de pagamento das contribuições dos condomínios, para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

ii) a forma de administração;

iii) a competência assemblear, modo de convocação e quórum exigido para as deliberações;

iv) sanções a que os condôminos ou possuidores estão sujeitos.

Além disso, a convenção também pode conter o regimento interno, que reúne regras mais básicas de convivência, como as questões relacionadas a vagas de garagem, uso da piscina e salão de festas

Na redação do art. 1333, do Código Civil, infere-se que:

A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único: Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Convenção de condomínio

Lastreado na redação do artigo 9°, § 1º e 2º, da Lei 4.591/64, o art. 1333, do Código Civil, manteve a exigência do quórum mínimo, para sua aprovação e vigência, de titulares que representem 2/3 das frações ideais do condomínio, ao que então terá força cogente em relação aos demais condôminos, titulares de direito, de posse ou de detenção das frações ideais remanescentes.

 

Das especificações da convenção do condomínio

O instrumento de convenção do condomínio, feito por escritura pública ou por instrumento particular, segundo os artigos 1332 e 1334 do Código Civil deverá obrigatoriamente constar:

i) a discriminação e individuação das unidades de propriedade exclusiva, extremadas umas das outras e das partes comuns (art. 1332, I, do CC);

ii) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns (art. 1332, II, do CC);

iii) o fim a que as unidades se destinam (art. 1332, III, do CC);

iv) a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio (art. 1334, I do CC);

v) a forma de administração do condomínio (art. 1334, II do CC);

vi) a competência das assembléias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações (art. 1334, III do CC);

vii) as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores (art. 1334, IV do CC);

viii) o regimento interno (art. 1334, V do CC);

 

A convenção poderá também delinear outras regras que não as elencadas acima, tais como:

a) os direitos e deveres dos condôminos e dos sub-rogados nessa condição, a título de locatários ou possuidores;

b) a fixação do percentual de juros e multa a que incorrerá o condômino em atraso com as contribuições devidas (art. 1336, §1º, CC);

c) a fixação do modo, tempo e lugar do cumprimento do dever de ciência e do exercício do direito de preferência, em relação ao estabelecido no art. 1338 CC;

d) a fixação da permissividade ou não, pelo condômino, quanto à faculdade de alienação de parte acessória de sua unidade a terceiros estranhos ao condomínio e, em caso positivo, qual o quórum exigível para aprovação, em assembléia;

e) a fixação da multa a que se sujeitará o condômino, ou possuidor, que descumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, do art. 1336 do CC (que não pode ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais);

f) a fixação de quais são os deveres, e quando o condomínio os considerará por reiterados, a sujeitar o condômino ou possuidor infrator ao pagamento de multa, com definição do percentual desta (limitada ao correspondente até cinco vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais);

g) a definição das regras de comportamento a serem observadas pelos condôminos ou possuidores, no condomínio; a fixação de quando o condomínio acatará por reiterada a violação dessas regras e, quando assim entendida, a que penalidade sujeitar-se-à o seu infrator (limite fixado pela lei: multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia), cc, art. 1337, parágrafo único;

h) pode ser feita a fixação de um fundo de reserva do condômino para fazer frente às despesas extraordinárias do condomínio.