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ROTINA CONTÁBIL, ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS, ROTINA FISCAL E TRIBUTÁRIA E AFINS

Cota condominial em atraso: cobrança extrajudicial, ação de execução, ação de cobrança e protesto

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Penalidade aplicada nos casos de atraso das cotas condominiais

O condômino está com sua contribuição mensal repetidamente atrasada. Os  gestores do condomínio precisam do recebimento das cotas condominiais para custeio das despesas ordinárias aprovadas em assembleia ordinária. 

Algumas perguntas comumente formuladas:

i – Quais penas podem ser aplicadas pelo atraso? Há a incidência de multa, juros, correção monetária?

ii – Como devemos proceder quanto às cobranças?

O Código Civil prevê, de modo geral, penalidades de  natureza pecuniária para o condômino inadimplente. Na forma dos artigos 389 e 395, poderá ser estipulada multa, juros de até 1% ao mês e correção monetária, ou conforme disposto na convenção do condomínio.

Além das penalidades pecuniárias, o condômino perde o direito de  votar e ser votado nas assembleias do condomínio. Existem outras penalidades possíveis que não serão debatidas neste texto, como uma pena pelo atraso contumaz, prevista no Código Civil, e eventual restrição da utilização de determinadas áreas comuns que requerem pagamento e reserva para utilização.

Com o advento do Código Civil de 2002, a multa com valor superior a 2% passou a ser proibida.  Veja o disposto no Código Civil, que estabelece:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

§ 1° O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios  convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

1) Cobrança extrajudicial

A princípio, é válido tentar uma cobrança extrajudicial, informando o condômino inadimplente sobre a dívida e o acréscimo de juros e multa decorrentes do atraso. Caso ele continue inadimplente, deve-se encaminhar as cotas condominiais não pagas para a assessoria jurídica, que poderá realizar uma nova tentativa de composição, por meio de notificação extrajudicial de cobrança ou protesto da cota condominial, para uma composição amigável por meio de acordo, que incluirá os valores da multa, juros e honorários advocatícios previstos em lei e na convenção do condomínio.

 

Protesto da cota condominial

Importante conceituar o protesto, então recorremos ao conceito legal para melhor elucidação, conforme redação da Lei 9.492/97, que regula a atividade notarial de protesto de títulos:

Art. 1º: Protesto é o ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida.

A cota condominial está inserida em outros documentos de dívida, pois sendo uma obrigação líquida e certa, uma vez não paga dentro do seu prazo, torna-se exigível, preenchendo os requisitos legais, inclusive para ser qualificada como título executivo extrajudicial (art. 783 do novo CPC). Veremos adiante que será necessário o cumprimento de algumas formalidades para que a cota condominial se revista desses requisitos e tenha eficácia para ser utilizada na via de execução.

Verificamos no plano prático que o protesto tem imediata comunicação com os sistemas bancários, proporcionando uma restrição ao crédito no mercado financeiro. Também restringe imediatamente as possibilidades de contratação em algumas áreas, como a locação de imóveis, que costumeiramente verifica o cadastro dos órgãos de proteção ao crédito, protesto de títulos e execuções.

Neste contexto, o protesto se torna um legítimo instrumento de pressão, figurando como uma derradeira tentativa de recebimento da dívida, sem a morosidade de uma cobrança de cotas condominiais pelo processo tradicional de conhecimento. Segundo estimativas, a maioria dos títulos apresentados a protesto foram efetivamente pagos pelos devedores, evitando-se com isso o ajuizamento de diversas ações que "entulhariam" o judiciário, que a seu turno ficará livre para julgar as lides que realmente requerem a sua atenção, em causas de maior complexidade técnica.

2) Cobrança judicial

Ajuizar ação de cobrança de cotas condominiais ou promover ação de execução para que o condômino pague a dívida, de acordo com a orientação do advogado do condomínio, que escolherá o "remédio" jurídico que melhor se ajuste ao caso concreto.

Para a ação de execução de cotas condominiais, é necessário que o título a ser executado, no caso a ata que aprovou o aumento da cota condominial, por meio da previsão orçamentária de despesas ordinárias para o exercício fiscal, revista-se dos requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade.  Importante que o executado seja o condômino que conste como proprietário no registro imobiliário. A execução possui algumas limitações quanto às cotas vencidas, não se aplicando àquelas que forem vencendo no curso da ação.

Segundo o novo Código de Processo Civil:

Art. 783. A execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível.

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

x - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

Caso não tenhamos os requisitos previstos no Código de Processo Civil para promover a execução do título ou caso haja alguma discussão ou dúvida sobre o proprietário, teremos de ingressar em juízo com a tradicional ação de cobrança. Essa ação passa por um processo de conhecimento, onde o judiciário vai apurar a efetiva situação das partes, para que ao final seja proferida uma sentença. Somente após a decisão judicial é que o patrimônio do devedor será penhorado, por meio do cumprimento de sentença, que é a sua execução, para a constrição patrimonial forçada dos bens do devedor.