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ROTINA CONTÁBIL, ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS, ROTINA FISCAL E TRIBUTÁRIA E AFINS

Alteração de fachada externa e interna: insulfilm, ar condicionado, porta da unidade, cortinas de vidro e outros

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A fachada faz parte da propriedade comum dos condônimos. Segundo definição do dicionário, é qualquer das faces de uma edificação. Podem ser externas, onde a principal é a da frente, depois as laterais e as dos fundos.

Temos as fachadas secundárias, que são as internas, como os corredores e portas dos apartamentos. A fachada faz parte de um todo arquitetônico, devendo guardar harmonia e estética.

Segundo o Código Civil:

“Art. 1.336. São deveres do condômino:

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;”

 

Quais são os limites da padronização? Pode o condômino realizar modificações na fachada?

Um dos deveres do condômino é o de não alterar a forma e a cor da fachada e das partes e esquadrias internas. Modificações que impliquem prejuízo estético na fachada provocariam desvalorização nas unidades individuais, o que traria prejuízos para todos os condôminos, em razão da ofensa ao conjunto da obra, ao estilo do todo, impactando negativamente na harmonia.

A Lei de condomínios e incorporações proibia a alteração da fachada no art. 10, tendo o Código Civil de 2002 mantido a mesma posição em seu já citado artigo 1.336, como um dos deveres do condômino.

No entanto, o limite da proibição é o interesse coletivo. A despeito do dever do condômino em não alterar a fachada, são permitidas pequenas modificações pelo conforto, que não agridam a harmonia estética da fachada.

Segundo o jurista J. Nascimento Franco: “Desde que não prejudique ninguém nem comprometa a segurança do imóvel, nem infrinja as cláusulas da Convenção, pode o dono do imóvel fazer as obras que entender.”

“O que se veda não é toda e qualquer interferência, mas aquela nociva, em última análise, à coisa comum, assim ao interesse da coletividade dos condôminos” (Ap. Cível n.º 9174564-68.2001.8.26.0000, rel. Cláudio Godoy, 8.11.2011).

Pequenas alterações, que não prejudiquem os demais condôminos, devem ser toleradas, com vistas ao conforto do morador, como também alterações imperceptíveis do exterior, que não chegam a ser consideradas alterações de fachada. Segundo o STJ, modificações de pequena monta, insignificantes, não importam em alteração de fachada (Resp 61.372/SP, 3ª turma, Relator Min. Eduardo Ribeiro, em 12/03/1996)

 

Insulfilm

Sua aplicação altera a cor dos vidros e destoa dos demais apartamentos, o que pode descaracterizar a fachada, razão pela qual é aconselhável a discussão em assembleia, a fim de estabelecer um padrão.

Há entendimento na jurisprudência de que equivaleria à instalação de cortinas e assim não poderia ser considerado alteração de fachada.

 

Ar condicionado

A jurisprudência tem admitido a instalação de aparelhos de ar condicionado na fachada dos edifícios. Nas decisões mais recentes não têm sido considerados prejudiciais à harmonia do prédio.

De qualquer forma, requer que se tenha um padrão aprovado em assembleia geral.

 

Porta da unidade

A jurisprudência tem entendido que a alteração da porta de entrada não é considerada alteração de fachada, podendo ser realizada.

“Porta de entrada não é fachada, posto que não descaracteriza a alegada unidade arquitetônica do prédio, que não sofre depreciação” (ap.  Cível 0200276-92.2010.9.0100, 6ª Cam. TJSP)

 

Cortinas

As cortinas de vidro, instaladas na varanda do apartamento, verticais e internas no terraço, não alteram os elementos construtivos que compõem a fachada do edifício, como esquadrias, revestimentos externos, pintura, etc..

As cortinas instaladas do lado de dentro do vidro constituem parte da decoração interna e não fazem parte da fachada. Caso contrário, os condôminos teriam de consultar o síndico ou a assembleia sobre a decoração das unidades, o que seria um absurdo.

 

Paredes dos terraços

Integram a fachada, pois compõem o conjunto de paredes externas do edifício, razão pela qual um condômino não pode, por exemplo, pintá-la da cor que mais lhe agradar, devendo obrigatoriamente ser mantido o padrão do prédio.

Ainda que a área seja de uso exclusivo da unidade autônoma, está o condômino obrigado a manter as características originais de acabamento e cor, para que seja mantida a uniformidade e visual harmônico ao edifício.

 

Instalação de antena no topo do edifício

Não existe quórum específico para esta questão. Há a exigência de concordância de todos os condôminos para a alteração da fachada, o que não é o caso em tela.

A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo àquelas já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos.

 

Alteração do hall dos elevadores

Quando um condômino possui todas as unidades de um andar ou de vários, principalmente nos condomínios não residenciais, geralmente promove alterações no hall dos elevadores.

A discussão é que se trata de área comum, cuja alteração dependeria da aprovação dos demais condôminos. Se ausente a exigência na convenção do condomínio, não há a necessidade, se a modificação não alterou a função do espaço, que continuou a ser hall para os elevadores.

Não causando prejuízo aos demais condôminos e nem desvalorizando o condomínio, não há por que impedir que sejam feitas alterações.