Francisco Egito Contabilidade
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ROTINA CONTÁBIL, ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS, ROTINA FISCAL E TRIBUTÁRIA E AFINS

Condomínio pode restringir acesso de condômino inadimplente nas áreas de lazer?

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Pergunta: O condomínio pode bloquear o acesso do condômino inadimplente (prazo de dias) em áreas de lazer, principalmente no salão de festas que, ao fazer reserva é necessário o pagamento de uma taxa de aluguel? Qual o entendimento jurídico sobre o assunto?

O tema é bem controvertido e gera bastante discussão, porém, entendemos ser ilegal tal restrição, tendo em vista que os Tribunais Superiores adotam a posição majoritária de que é vedado o cerceamento à utilização de áreas comuns destinadas ao lazer.

Outro ponto de vista:

Parte da doutrina entende que apesar da não existência de previsão legal, é lícito estipular outras espécies de sanções de modo a estimular o adimplemento tempestivo da taxa condominial, salientamos que as penalidades supracitadas, antes de serem exigidas, devem estar previamente prescritas na Convenção de Condomínio, bem como no Regimento Interno do condomínio, sob pena de serem afrontadas quanto aos princípios atrelados à dignidade humana, estes que encontram morada no artigo 1º, Inciso III da Constituição Federal.

“Art. 1º. A República Federativa do Brasil, formada pela união indissolúvel dos Estados e Municípios e do Distrito Federal, constitui-se em Estado Democrático de Direito e tem como fundamentos:”
“III - A dignidade da pessoa humana;”

Cumpre esclarecer que a previsão para a implantação desse tipo de sanção, na Convenção de Condomínio, deve ocorrer por votação, no ato de elaboração da Convenção, bem como do Regimento Interno. Além do mais, a Convenção Condominial, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, obriga não só os titulares de unidades condominiais, mas passa a ser oponível também perante os terceiros, nos moldes do que estabelece o artigo 1.333, Parágrafo Único do Código Civil.

“Art. 1333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.”

“Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”