Francisco Egito Contabilidade
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ROTINA CONTÁBIL, ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS, ROTINA FISCAL E TRIBUTÁRIA E AFINS

Cobrança de cotas condominiais

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Nestes tempos de crise econômica, o recebimento da Taxa Condominial em dia é um dos grandes problemas enfrentado pelos síndicos. Com uma inadimplência elevada e na tentativa de manter a saúde financeira do condomínio equilibrada, alguns síndicos utilizam-se de medidas para estimular a pontualidade do condômino.

Uma delas é a concessão de um desconto àqueles que pagam suas taxas em dia, até a data do seu vencimento, denominado desconto pontualidade. Mas seria essa inserção de desconto no boleto de cobrança legal?

A questão chave, que passa desapercebida por muitos síndicos, é que esse tipo de desconto contraria o limite de penalidade por atraso trazido pela legislação civil. Nesses casos o que se tem, de fato, é uma dupla penalização do condômino inadimplente pelo não cumprimento da obrigação no termo certo, posto que além de perder o desconto pontualidade, incidirá sobre o seu débito a multa de 2%.

Aos olhos do Judiciário, a perda do desconto pontualidade representa multa dissimulada, e direta violação a lei. É evidente que são soberanas as deliberações dos condôminos tomadas em regular assembleia. Não obstante, tais deliberações sujeitam-se ao império da Lei, não podendo contrariá-la.

Não pode o condomínio cobrar de condôminos em igual situação valores diferentes do rateio das despesas comuns, assim como não pode o condomínio cobrar multa moratória acima do limite legal. Além do que, caso instituída sem o devido cuidado, essa prática pode afetar o orçamento do Condomínio. Isso porque o cálculo do valor da Taxa Condominial é feito de acordo com as despesas, então caso todos os condôminos resolvam pagar em dia obtendo o desconto, o valor da arrecadação será menor do que o valor rateado para honrar com as despesas.

Ou seja, todos os condôminos estão obrigados a pagar a cota-parte que lhes couber no rateio, isto é, não podem pagar menos, nem são obrigados a pagar mais, salvo hipótese de impontualidade. E o desconto pontualidade significa redução do valor a que está sujeito o condômino, o que a lei não permite.

Por outro lado, a admissibilidade desse benefício implicará aumento no valor da quota-parte dos condôminos que não desfrutaram da vantagem, além da multa devida, o que não pode ser admitido.

“Nos débitos condominiais, incide em ilegalidade tanto o chamado abono pontualidade, como a denominada provisão de contingência, sempre que prevista a multa por inadimplemento. [...] No referente ao abono pontualidade, que se insere entre as chamadas sanções premiais, afronta à lei civil, que não admite a redução do valor a que está sujeito o condômino, posto implicar em aumento na quota-parte dos condôminos que não desfrutarem do prêmio, além de terem que arcar com a multa por inadimplência”. (TJSC, Apelação Cível nº 2013.010648-1, de Joinville, rel. Des. Eduardo Mattos Gallo Júnior, j. 24-03- 2015).

Desta feita, essa tal cláusula de aparente incentivo à pontualidade não é lícita, pois dissimula a majoração abusiva da multa moratória, limitada a 2% pelo artigo 1.336, § 1º, do Código Civil, consistindo num meio de burla à legislação. 

Andréa Oliveira, no Diário das Leis - Outubro de 2018

A autora é Advogada atuante na área do Direito Condominial em, Natal, RN. Pós Graduada em Direito Processual Civil, e Pós Graduanda em Direito Imobiliário.