Francisco Egito Contabilidade
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ROTINA CONTÁBIL, ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS, ROTINA FISCAL E TRIBUTÁRIA E AFINS

Como medida de combate à inadimplência, pode o condomínio implantar o sistema de desconto pelo pagamento antecipado da cota condominial?

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Na tentativa de estimular a pontualidade do condômino, alguns condomínios inserem no boleto de cobrança um desconto por pontualidade. Deste modo concedem aos condôminos um abatimento na cota condominial aos que pagarem dentro de determinado prazo.

No entanto, para os inadimplentes, além da perda do desconto, incidirá multa pelo atraso no pagamento, com as demais cominações previstas no Código Civil e Convenção do Condomínio.

Com efeito, a prática do desconto pontualidade, quando visa penalizar o inadimplente com acréscimo do desconto e cumulação com multa por inadimplência sobre a taxa condominial, após o vencimento desta, é manifestamente ilegal.

Neste sentido, a jurisprudência sinaliza que esse tipo de desconto contraria o limite legal trazido no artigo 1.336, parágrafo 1º, do Código Civil, a seguir transcrito:

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Portanto, a multa de até 2% já é estabelecida com o objetivo de penalizar o inadimplente. Se a isso somar-se a ausência do desconto, o condômino acabará por ser atingido duas vezes pela mesma sanção, acarretando o que se chama de bis in idem.

Frisamos que os tribunais entendem que se trata de uma multa disfarçada, conforme decisões a seguir apresentadas:

•       0001750-37.2007.8.19.0212 - APELAÇÃO

Des(a). JOSÉ CARLOS MALDONADO DE CARVALHO - Julgamento: 06/11/2009 - PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. DÍVIDA PROPTER REM. APLICAÇÃO DE MULTA EM DUPLICIDADE. CLÁUSULA DE BONIFICAÇÃO OU ABONO DE PONTUALIDADE E CLÁUSULA PENAL. PRECEDENTES DESTE CORTE. SÚMULA Nº 36. O desconto por pagamento antecipado da cota condominial embute multa, que não admite aplicação de outra, e, muito menos, de percentual acima de 20% como previsto na Lei 4.591/64. O que não pode ocorrer é a dupla aplicação da penalidade, mesmo aos inadimplentes, uma vez que estes já estão arcando com o percentual embutido no boleto de cobrança, sob a maneira rubrica "ausência de desconto

 

•       0005506-76.2005.8.19.0001 - APELAÇÃO

Des(a). SERGIO LUCIO DE OLIVEIRA E CRUZ - Julgamento: 04/11/2005 - DÉCIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL

DESPESAS CONDOMINIAIS. DESCONTO. ILEGALIDADE. MULTA CAMUFLADA. SUMULA DO TRIBUNAL DE JUSTICA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO

Condomínio. Cotas condominiais. Desconto pela pontualidade. Ilicitude. Em uma economia estável, em que os gastos permanecem praticamente imutáveis durante o mês, não pode o condomínio conceder descontos, porque, se o fizer, não terá recursos para fazer frente às suas despesas, a não ser que duas hipóteses ocorram: na primeira, faz-se um orçamento super dimensionado, muito além das necessidades reais, podendo-se, por isso, conceder o desconto; na segunda, o orçamento está correto, já considerado o desconto. Em qualquer dos casos, há multa "disfarçada“ excedendo o que permite a lei. (...). Provimento do recurso

Com a exposição acima, entendemos que a questão fica pacificada, sendo vedada a aplicação do desconto ou abono por pontualidade.

Francisco EgitoComment