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ROTINA CONTÁBIL, ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS, ROTINA FISCAL E TRIBUTÁRIA E AFINS

É possível que o número do apartamento do condômino inadimplente seja colocado no demonstrativo financeiro do condomínio?

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Com o advento do Código Civil em 2002, a multa por atraso no pagamento da cota condominial foi reduzida de 20% para 2%, o que contribuiu para o aumento da inadimplência condominial.

Tendo em vista que as penalidades pecuniárias não poderiam ser majoradas, os condomínios passaram a se valer de métodos de cobrança mais agressivos, como a veiculação de forma pública do nome dos condôminos inadimplentes nas áreas comuns do edifício, como o hall de entrada do edifício, nos elevadores, quadro geral de avisos e demais áreas acessíveis a todos que transitam pelo condomínio.

Deste modo, a medida que seria adotada como uma solução aos elevados níveis de inadimplência passou a ser vilã dos condomínios, pois forneceu embasamento aos condôminos inadimplentes para pleitearem judicialmente reparações pecuniárias pela cobrança vexatória imposta por seus credores.

Neste sentido, existe uma afronta ao princípio da dignidade da pessoa humana.

A Constituição Federal de 1988 traz como fundamentos do Estado democrático de Direito a dignidade da pessoa humana.

É o que dispõe o art. 1º, III da Constituição Federal:

"A República Federativa do Brasil, formada  pela união indissolúvel dos Estados e Municípios e do Distrito Federal, constitui-se em Estado Democrático de Direito e tem como fundamentos:

III - A dignidade da pessoa humana"

Segundo entendimento dos Tribunais, a cobrança exercida de maneira abusiva é ensejadora de danos morais, conforme abaixo:

"INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Circulação de informativo condominial que feriu a honra dos autores. Direito de cobrança exercido de maneira abusiva. Abuso de direito configurado. Reparação moral devida. RECURSO DESPROVIDO." (Apelação Cível n. 0170819-49.2009.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, 6ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Paulo Alcides, j. 6.10.2011).

Em razão da punição pela exposição abusiva, algumas pessoas passaram a entender que toda e qualquer menção ao inadimplente seria ensejadora de indenização por danos morais.

Retornando ao questionamento deste texto, é permitido que o número do apartamento seja identificado no demonstrativo financeiro do condomínio? Vejamos alguns pontos que legitimam tal prática.

  • Obrigação legal da administração em prestar contas dos seus atos de gestão;

  • Dever de comunicar a todos os condôminos a situação financeira do condomínio;

  • Transparência e clareza nos atos de gestão;

  • Direito de informação dos condôminos sobre as contas do condomínio.

Por essas razões, incluir no balancete as unidades que não efetuaram o pagamento da cota condominial não pode ser considerado uma prática desrespeitosa.

O Judiciário estadual tem decidido reiteradamente pela legalidade do ato ou pela inexistência de dano moral ao condômino que teve a sua unidade mencionada no balancete, enfocando como embasamento para tal decisão os seguintes aspectos:

1) O dever do condomínio de informar aos condôminos detalhes da administração que vem sendo realizada configura exercício regular de direito.

2) A afixação do balancete, com referência ao número dos apartamentos inadimplentes, sem indicação dos nomes dos respectivos condôminos, não configura dano à honra desses.

3) Descabimento de indenização por dano moral em razão de ter o condomínio informado tal fato aos demais moradores.

4) O condômino que não cumpre as suas obrigações não pode se queixar quando ficar registrado, em balancete, o seu débito e quando os outros condôminos reclamarem dessa inadimplência

Já com relação à afixação da relação dos inadimplentes no quadro de avisos, o entendimento é de que tal prática constitui cobrança vexatória, passível de reparação.

No que diz respeito à divulgação em assembleia da relação de devedores, vale lembrar que a assembleia condominial é o fórum competente para discussão e deliberação dos assuntos de interesse da coletividade, dentre os quais se insere, entre os mais importantes, a situação financeira do condomínio, sendo dever do síndico comunicar aos demais condôminos os recebimentos e gastos efetuados.

Um dos papéis fundamentais do síndico – e também dever legal – é o de prestar informações, bem como dar transparência aos atos de sua administração

Em acórdão datado de janeiro de 2006 (Apelação Cível 289.102-4/0-00), o Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu que é perfeitamente possível a divulgação do inadimplente no demonstrativo de despesas:

“a inserção do nome do autor ou de eventuais condôminos inadimplentes no demonstrativo mensal, ou como queiram balancetes enviados aos ocupantes dos imóveis, com destaque individualizado das unidades condominiais em atraso não configura ilícito”.

Para a 1ª Câmara do TJ-SP, trata-se de procedimento meramente administrativo, pois a administradora “tem a obrigação de prestar contas, e os demais condôminos têm o direito de saber a respeito da saúde financeira do prédio e quem não vem cumprindo com suas obrigações”.

 

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