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ROTINA CONTÁBIL, ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS, ROTINA FISCAL E TRIBUTÁRIA E AFINS

Infrações do Condômino

Exercer Direito não é cometer um crime de “ameaça”

 

Do Boletim do Direito Imobiliário

Kênio de Souza Pereira*

Diante do fato de ter participado no decorrer de três décadas de centenas de reuniões de negócios e de assembleias de condomínio como advogado, nas quais temos que esclarecer os direitos e os deveres dos participantes, em situações que uma parte pratica atos abusivos e irregulares, constatamos que algumas pessoas se sentem ofendidas ao serem alertadas das consequências de sua omissão ou da sua atitude. O conceito equivocado do que seja uma postura educada faz as pessoas terem receio de serem sinceras e objetivas, pois se sentem constrangidas em cobrar uma dívida ou em exigir que um dever seja cumprido. Ante a isso, vemos o infrator ficar à vontade para continuar a agir de forma irregular.

Alertar um morador que comete atos antissociais, que perturba os demais vizinhos do prédio, de que ele será multado, não é ameaça. Dizer a esse morador nocivo que insiste em agredir os vizinhos, mesmo após ter pago as multas, que o condomínio poderá requerer judicialmente sua exclusão, trata-se de um dever de informar, sendo um direito de qualquer condômino expressar sua indignação dentro dos limites de urbanidade.

Os artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil garantem que qualquer pessoa do condomínio tem o direito de exigir que seu sossego, segurança e saúde sejam respeitados, podendo fazer constar sua indignação na ata da assembleia, no livro de reclamações, bem como numa carta ou notificação cabendo ao destinatário assinar o protocolo de recebimento. Quem deve se sentir constrangido é o infrator, o devedor e não a vítima ou credor.

Há pessoa, talvez por ser altamente sensível e nunca ter sido contrariada, que se ofende com qualquer observação ou crítica sobre sua conduta que afronta o direito alheio. Percebemos que as pessoas e até mesmo alguns profissionais, não sabem o significado da palavra “ameaça”, pois a confundem com o exercício legal do Direito, que é consagrado pela Constituição da República.

Entenda o que configura crime de ameaça. 

O Código Penal prevê, no art. 147, que configura Crime de Ameaça o ato de “ameaçar alguém, por palavra, escrito ou gesto, ou qualquer outro meio simbólico, de causar-lhe mal injusto e grave”.

O Crime de Ameaça previsto na lei ocorre somente quando o mal prometido é injusto e grave. Portanto, quando uma pessoa avisa que tomará uma medida mais rígida, como processar alguém em razão do não pagamento de uma dívida, por alterar maliciosamente uma ata de assembleia ou por fazer barulho em excesso, não configura ameaça. É ato de mero exercício de um direto, protegido por lei. 

Um condômino ou procurador deste, ao ver que o síndico e/ou secretário estão adulterando ou subtraindo da ata o que foi dito em assembleia, apesar do condômino ter exigido que fosse registrada a sua manifestação na íntegra, tem o direito de alertá-los que essa atitude abusiva configura Crime de Falsidade Ideológica previsto no artigo 299 do Código Penal, e que dependendo do caso, poderá processá-los também por Estelionato previsto no art. 171 do referido diploma legal.

A postura de alertar é correta, pois visa precaver a pessoa de que sua atitude irregular pode ser punida, por meio de um processo cível (ação de execução da dívida, indenizatória por gerar danos, etc) ou por meio de um processo penal por alterar um documento, no caso, a ata que deve obrigatoriamente retratar tudo que foi discutido e votado. O aviso é benéfico, pois tem o objetivo de evitar um conflito ou prejuízo maior.

Exemplos facilitam entender a diferença

Há uma grande diferença entre “ameaçar” alguém e alertar que exercerá legalmente o seu Direito. Quando o síndico adverte o inadimplente que cobrará judicialmente as quotas de condomínio em atraso, não se trata de ameaça, mas sim do regular exercício do direito, pois o condomínio, representado pelo síndico, nos termos dos incisos II e VII do artigo 1.348 do Código Civil, tem o dever de exigir o pagamento e de ajuizar a ação de execução contra o devedor.

Situação diversa que consiste numa ameaça é um condômino dizer que invadirá o terraço do edifício e construir uma cobertura numa área comum, pois, é ilegal edificar, sem prévia autorização, numa área que pertence à coletividade condominial.

O credor que possui cheque sem fundos não comete o Crime de Ameaça ao alertar o devedor que fará o protesto, a execução do cheque e até a penhora dos bens do devedor, além de negativar seu crédito na praça, pois isso é um direito dele. Porém, o credor não pode, por exemplo, tomar os bens à força, sem uma ordem judicial, pois este ato configura crime de Exercício Arbitrário das próprias razões, previsto no artigo 345 do Código Penal, que dispõe que “Fazer justiça pelas próprias mãos, para satisfazer pretensão, embora legítima, salvo quando a lei o permite”.

O locador tem o direito de despejar por “denúncia vazia”, seu inquilino, sem ter que apresentar um motivo, desde que o contrato de locação esteja com o prazo vencido, sendo saudável sua atitude de avisar o inquilino de sua pretensão para que este não seja surpreendido. Esse aviso, quanto maior a antecedência, é benéfico para que o inquilino possa procurar sem pressa, com prazo mais amplo, outro local para residir. Entretanto, o locador não tem respaldo legal para fazer a retomada do imóvel à força, antes de vencer o prazo do contrato, pois este ato é proibido pela Lei do Inquilinato.

Portanto, é direito do credor ou da pessoa que foi afrontada avisar ao infrator que tomará as medidas cabíveis para evitar seu prejuízo. Não é lógico o receptor da mensagem achar que pode fazer o que bem entende e ainda se “sentir ofendido” ou exigir que ninguém o alerte das consequências de sua inércia ou atitude abusiva. Pessoas educadas e inteligentes ouvem e antes de retrucar, refletem.

* O autor é Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG. Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis. Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia (ESA-OAB-MG). Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.

 

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