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ROTINA CONTÁBIL, ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS, ROTINA FISCAL E TRIBUTÁRIA E AFINS

CONDÔMINO ANTISSOCIAL: MEDIDAS CABÍVEIS E O PONTO DE VISTA DA LEGISLAÇÃO


Dr. João Paulo Rossi Paschoal

Hoje, tratamos de um problema cada vez mais recorrente dentro do condomínio, o “condômino antissocial”. O tema é complexo e exigiu uma entrevista com um erudito no assunto. Logo, convidamos o Doutor João Paulo Rossi Paschoal (Advogado. Especialista em Direito Civil pela Escola Superior da Advocacia da Ordem dos Advogados do Brasil – ESA-OAB. Especialista em Direito Imobiliário Empresarial pela Universidade Corporativa SECOVI-SP. Docente da Universidade Corporativa SECOVI-SP. Mestre em Direito das Relações Sociais pela PUC/SP - subárea Direito Civil). Portanto, Fala Doutor!

BDI: Qual a possibilidade de expulsão do condômino antissocial?

Dr. João Paulo: A probabilidade é que a medida não seja aceita e não tenha um fim útil, vez que contraria a jurisprudência majoritária. Sabemos que o condomínio edilício encontra seu regime legal nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil. E foi uma escolha do legislador do Código Civil ter como sanção máxima ao condômino antissocial a pesada multa equivalente a dez vezes o rateio mensal.

Digo que foi uma opção, pois a possibilidade de exclusão ou expulsão do condômino antissocial já era motivo de acalorados debates em tempos bem anteriores ao atual Código Civil. Vale lembrar, como exemplo, que nos idos de 1996 foi publicada uma obra específica sobre o assunto intitulada “Exclusão do condômino nocivo: teoria, prática e jurisprudência”, de lavra da professora Maria Regina Pagetti Moran, da UNESP.

Portanto, a lei propositalmente não atendeu ao recomendado por parte da doutrina, que trazia exemplos do direto comparado, deixando de prever a possibilidade de exclusão do condômino antissocial e limitando-se a dispor sobre um crescente de aplicação de multas que tem por teto o famoso décuplo da cota condominial.

Em outras palavras, o Código Civil traça como o devido processo legal para controle do condômino antissocial a sequência de multas presentes nos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil e nada além disso.

Tal ponto de vista é reafirmado pela jurisprudência ora predominante, sendo vários os casos em que “ações de exclusão do condômino antissocial” foram sumariamente declaradas extintas, sob o fundamento que o pedido era juridicamente impossível.

Mas a falta de previsão legal não é o único argumento contrário. O resguardo ao direito de propriedade (Art. 5º, LIV, da Constituição Federal), bem como do direito social de moradia (Art. 6º da CF) também são invocados.

Contudo, cabe dizer que há doutrinadores que sustentam o cabimento da medida, que foi concedida sim em algumas decisões. E como a jurisprudência é dinâmica, não podemos afirmar que no futuro tal linha de pensamento não passará a ter a predominância, razão pela qual é fundamental o permanente monitoramento das tendências.

Quais as medidas cabíveis para advertir o condômino antissocial?

Dr. João Paulo: Os artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil veiculam um crescente de multas pecuniárias que podem ser aplicadas aos infratores, tendo como ponto de partida as multas previstas na própria Convenção (artigo 1.336, § 2°). No patamar seguinte aparece a multa de até 5 (cinco) vezes o rateio condominial, quando há reiteração da conduta (artigo 1.337, caput). Por fim, para os casos em que se faz presente o condômino antissocial, o Código possibilita a sanção da multa de até 10 (dez) vezes o rateio mensal (artigo 1.337, parágrafo único).

Tal medida tem caráter excepcional, devendo ser utilizada com muita cautela, apenas quando presente situação de extrema gravidade no âmbito do condomínio, em que haja urgência da repressão para se preservar a vida, a integridade física ou assegurar a convivência comum.

O condomínio tem como se resguardar contra este tipo de condômino?

Dr. João Paulo: Sim. Desde que haja diálogo, união e participação entre os condôminos. De nada adiantam reclamações e exigências ferozes ao síndico ou ao administrador do condomínio, quando os principais interessados se ausentam quando o procedimento previsto em lei é impelido. E todos nós sabemos como os condôminos costumam ser reticentes neste quesito. No momento em que o condomínio mais precisa da massa condominial unida e presente é que os condôminos somem. Exigir é fácil, o difícil é participar da tomada de delicadas deliberações.

Ademais, não podemos esquecer que vivemos num sistema legalista. Portanto, o devido processo legal deve ser estritamente observado desde os primórdios.

Uma simples pesquisa jurisprudencial na base de dados de qualquer tribunal estadual indica que são vários os julgados que acabam por invalidar a aplicação das pesadas multas previstas no artigo 1.337 do Código Civil. Como fundamento para tanto podem ser lembrados: ausência de prova da reiteração de infração praticada; multa aplicada sem a realização de assembleia; assembleia realizada sem a observância da votação qualificada; vícios por má convocação da assembleia quanto ao modo e prazo; vício de convocação da assembleia com uso de termos vagos ou ambíguos na ordem do dia; falta de observância da ampla defesa e contraditório do condômino alvo da penalidade (ausência de prova da notificação do condômino para fins de apresentação de defesa).

É possível pleitear danos morais contra condômino antissocial?

Dr. João Paulo: Sim é possível, desde que o pleito parta dos próprios condôminos prejudicados. Já foi decidido que o condomínio é parte ilegítima para a promoção da indenizatória por danos morais, não podendo pedir dita condenação em nome dos condôminos.
Deste modo, cada condômino que se sentir moralmente ofendido pelas práticas do condômino antissocial deve integrar a demanda indenizatória.
É de se frisar que a multa aplicada ao condômino antissocial não frustra a apuração das perdas e danos causados, que são independentes, nos termos do que prevê a lei (art. 1.336, § 2º e 1.337, caput, ambos do Código Civil).

Como e em qual momento podemos identificar um condômino antissocial?

Dr. João Paulo: É possível observar que o legislador do Código Civil foi prolixo em utilizar as chamadas cláusulas abertas, isto é, termos vagos e abstratos que demandarão construção doutrinária e jurisprudencial que delineie seu real significado e delimite sua extensão. E o artigo 1.337 do Código Civil é recheado de cláusulas abertas: “reiteradamente”, “gravidade das faltas”, “reiterado comportamento antissocial”, “incompatibilidade de convivência”. 

Com efeito, a identificação do condômino antissocial depende do preenchimento de tais qualificações. Porém, do cotidiano, da experiência e prática é possível apontar algumas condutas como passíveis de tal enquadramento, a saber: alterações estruturais amplas, idôneas a colocar em risco a segurança da edificação e a saúde de seus habitantes; manutenção de casa de tolerância na unidade autônoma; práticas que ofendam gravemente os costumes e o pudor; deficiência mental que traga riscos aos condôminos; exercício de atividade profissional nociva em imóvel residencial; república de estudantes; super uso da unidade autônoma; toxicomania; acúmulo de lixo na unidade; brigas ruidosas e constantes; guarda de animais em condições incompatíveis com a habitação humana, uso costumeiro da violência para resolução das pendências.

BDI: A exclusão do condômino antissocial implica na perda de sua propriedade?

Dr. João Paulo: Evidentemente que não, sob pena de grave ofensa ao direito de propriedade garantido pela Constituição Federal que diz que ninguém será privado dos seus bens sem o devido processo legal (art. 5º, LIV), como também do direito social de moradia (art. 6º).
Como já visto, se a exclusão do condômino antissocial sequer consta da lei, como poderá acarretar tal efeito fulminante? Não vejo como! Quando muito, apenas para efeito de argumentação, pois não comungo da tese de cabimento desta medida. Penso que a ação redundará numa ordem de suspensão temporária do uso da unidade autônoma. E mesmo neste caso, situações mal resolvidas surgirão. 

Pergunto: supondo que o condômino antissocial convive na unidade com seus familiares, mas a prática condenável é apenas dele, como ficarão seus próximos? Também serão excluídos? Se sim, para onde foi o princípio de que a pena não pode passar da pessoa do delinquente, também conhecido no direito penal como o “princípio da personalidade na individualização da pena”? Dito de outro modo: o pedido é de exclusão de uma pessoa em específico ou interdição do uso da unidade? Uma pergunta além: qual seria a duração da exclusão? Uma boa ideia vem da Argentina, cuja lei estabelece o prazo de 20 (vinte) dias de interdição da unidade (artigo 15 da Lei nº 13.512 de propriedade horizontal).

Qual a ação a ser proposta caso o condomínio opte pela exclusão do condômino antissocial?

Dr. João Paulo: Penso que é uma “ação de exclusão do condômino antissocial”, com fulcro nos artigos 297, 300 e 497 do novo Código de Processo Civil.

Qual o papel da assembleia frente ao condômino antissocial?

Dr. João Paulo: É fundamental. O funcionamento do condomínio se dá pela via democrática, cuja assembleia é seu órgão mais importante. Porém, sabemos, o alimento da democracia é a participação da comunidade. Infelizmente a tradição brasileira é a de participar quando os assuntos apresentam interesses diretos e imediatos. Daí a pauta da distribuição de vagas na garagem ser uma das mais concorridas. Porém, assembleias com uma ordem do dia pesada, antipática e potencialmente explosiva, como é o nosso assunto, costumam afugentar a todos. Traduzindo: todos exigem que o síndico faça e aconteça, mas poucos colaboram e participam de modo adequado quando isto se faz necessário, razão pela qual a falta de participação nas assembleias é um problema muito frequente nos condomínios brasileiros.

Na convenção pode haver regras prevenindo o condomínio sobre o comportamento antissocial?


Dr. João Paulo: Sim. A Convenção possibilita que os condôminos democraticamente aprofundem os dizeres genéricos da lei, segundo seus desejos e peculiaridades do condomínio. Ocorre que, na prática, salvo algumas exceções, verificamos um uso maciço da famosa função computacional do “recorta e cola”, de forma que há uma grande falta de imaginação nos textos convencionais, que passam por uma cadeia infinita de repetições, perdendo-se uma ótima oportunidade para a prevenção ou auxílio na solução dos problemas que fatalmente hão de surgir.
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