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ROTINA CONTÁBIL, ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS, ROTINA FISCAL E TRIBUTÁRIA E AFINS

Termos usados em condomínio - Definições - Primeira parte

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Área comum:

 espaço pertencente aos condôminos. São as áreas compartilhadas entre proprietários, tais como, área das escadas, corredores, hall de entrada, salões, jardim, recepção, piscina, áreas de lazer etc. As áreas de uso comum entram no cálculo da área total do imóvel. A lei considera tais bens indivisíveis e inalienáveis individualmente, sendo vedado ao condômino edificar coisa alguma sem a expressa anuência dos demais coproprietários e alteração da respectiva convenção de condomínio.

Assembleia geral:

 reunião de condôminos para determinados fins previstos em edital de convocação. As assembleias se dividem em ordinárias e extraordinárias, suas decisões são soberanas, mas subordinadas à lei e à convenção. Importante observar alguns requisitos de participação do condômino, como a adimplência, a representação por procuração com as formalidades contidas no edital, o quórum para aprovação de determinado assunto, a possibilidade de alteração via assembleia (alguns itens só podem ser alterados por modificação na convenção do condomínio ou regimento interno, o que demanda forma específica e quórum próprio).

Assembleia geral ordinária

: Os condôminos se reúnem em assembleia geral ordinária, convocada segundo periodicidade prevista na convenção do condomínio, normalmente anual, tendo como finalidade principal a prestação de contas da gestão do síndico, a aprovação da previsão orçamentária para o próximo exercício, a eleição de síndico e demais membros do corpo diretivo do condomínio. Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

Assembleia geral extraordinária:

 A assembleia geral extraordinária é convocada pelo síndico ou pelos condôminos com representatividade (1\4 dos condôminos, 

art. 1350, § 1

) prevista no Código Civil ou na convenção condominial, tendo por objetivo debater determinados assuntos, obter aprovação para realização de obras, aumento de cotas condominiais, comunicar sobre questões de interesse comum, atender necessidades de gestão, destituir o síndico, dentre outras finalidades. 

Ata:

 documento formal, preparado por um secretário escolhido pela assembleia e assinado pelo presidente da mesma, reduzindo por escrito, de forma técnica, o teor da assembleia. A ata deve ser distribuída aos condôminos no prazo previsto na convenção, normalmente de oito dias, para que os mesmos tenham ciência de seu conteúdo. A ata deverá ser arquivada em um dos livros próprios do condomínio, o de atas, para futuras consultas. Recomenda-se o registro de todas as atas em cartório de títulos e documentos, para conservação, perpetuidade e guarda do documento. As atas de assembleias ordinárias devem ser obrigatoriamente registradas, pois os bancos exigem esse procedimento, para fazerem alteração do cadastro do síndico na conta bancária, para pagamento dos cheques emitidos.

Benfeitorias:

 são melhoramentos ou acréscimos realizados na edificação, com o propósito de conservá-la, aumentar sua utilidade, valorizá-la ou embelezá-la, sem contudo alterarem a sua natureza 

(Código Civil, art. 96, 1º, 2º e 3º)

. São classificadas em benfeitorias:

 a)

 necessárias, que são indispensáveis para a conservação do bem;

 b)

 úteis, que contribuem para a facilitação do seu uso ou que aumentam a sua utilidade, contribuindo para a valorização do bem e

 c)

 voluptuárias, que são as de embelezamento ou luxo, mas não são necessárias ao uso do bem. 

Condomínio:

 O “co-domínio” existe quando várias pessoas possuem direito sobre um mesmo objeto, exercendo o domínio ou autoridade.  Há o condomínio quando a mesma coisa pertencer a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes.

Condomínio edilício:

 É espécie do gênero condomínio, aplicável aos imóveis onde coexistem partes comuns e partes exclusivas, como no edifício residencial.

Cada condômino é dono de seu apartamento, que é propriedade exclusiva, mais uma fração ideal nas partes comuns, como elevadores, piscinas, portaria etc.

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. 

§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam- se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. 

§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. 

§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Conselho:

 condôminos eleitos em assembleia específica, de acordo com a convenção do condomínio, com o dever de colaborar, orientar e assessorar o síndico em seu trabalho, verificando as contas do síndico e auxiliando-o em sua gestão.

Segundo o Código Civil:

“Artigo 1.356. Poderá haver no condomínio um Conselho Fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do sindico”.

O conselho é facultativo à luz do Código, devendo ser observada a convenção do condomínio, que normalmente institui o conselho fiscal e lhe atribui poderes e funções. Em algumas convenções, observamos a figura do conselho consultivo, devendo ser observado em cada uma quais são os poderes e responsabilidades de cada função. 

Convenção condominial:

 A convenção é ato norma do condomínio, é a “lei” que rege as relações condominiais, dispondo sobre a estrutura e dos direitos fundamentais do condômino, devendo ser aplicada nas relações condominiais, desde que não contrarie as normas do Código Civil e da Constituição Federal, que lhe são superiores. Disciplina as relações de convivência, o rateio das despesas, as assembleias, a utilização das áreas comuns, o quórum para cada modalidade de deliberação, a constituição do fundo de reserva, os poderes do sindico, dentre outras questões.

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